Geklagt hatte der Eigentümer einer gewerblichen Teileigentumseinheit, der mit den Eigentümern von Wohnungen im selben Gebäudekomplex eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bildet. Das Trinkwasserleitungssystem ist mängelbehaftet und führt seit Jahren immer wieder zu so erheblichen Wasserschäden in den Wohneinheiten, dass der Gebäudeversicherer den Versicherungsvertrag nur noch gegen einen Selbstbehalt von 7.500 Euro je Schadensfall aufrecht erhielt. Den Selbstbehalt legte die WEG-Verwaltung nach Miteigentumsanteilen um, wobei die Mängel jeweils im räumlichen Bereich des Sondereigentums entstanden waren. Nach Ansicht des Klägers müssten bei einem Wasserschaden, der im Bereich des Sondereigentums entsteht, die Kosten der Instandsetzung und Schadensbeseitigung einschließlich der Selbstbeteiligung für den Gebäudeversicherer aber vom Sondereigentümer der betroffenen Wohneinheit getragen werden. Allenfalls müsste es alternativ einen anderen, von Miteigentumsanteilen abweichenden Verteilungsschlüssel geben, der nach Schäden im Bereich des Sondereigentums der Wohneinheiten und Schäden im Bereich des Sondereigentums der Gewerbeeinheit differenziert.
Risiko muss gemeinsam getragen werden
Mit seinem Hauptantrag drang der Kläger nicht durch. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist bei einem Schaden aufgrund einer defekten Wasserleitung die Selbstbeteiligung nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Schlüssel (§ 16 Abs. 2 S. 1 WEG) zu verteilen. Das gelte unabhängig davon, ob der Schaden am Gemeinschaftseigentum oder – ausschließlich oder teilweise – am Sondereigentum entstanden ist. Die Begründung: Eine Gebäudeversicherung werde von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der berechtigten Erwartung abgeschlossen, dass ihnen die versicherten Risiken abgenommen werden, und zwar bezogen auf Gemeinschafts- und Sondereigentum. Zudem führe die Vereinbarung eines Selbstbehalts zu herabgesetzten Prämien, was für die Wohnungseigentümer wirtschaftlich attraktiv sei, da sich das Hausgeld verringere. Dann aber müsse auch das damit einhergehende Risiko gemeinschaftlich getragen werden, ansonsten komme es zu sogenannten Sonderopfern. Auch könnte andernfalls der einzelne Wohnungseigentümer das Selbstbehaltsrisiko regelmäßig de facto nicht anderweitig versichern. Zudem blieben die Interessen der vermietenden Eigentümer unberücksichtigt, die den Anteil an der Versicherungsprämie gemäß § 556 Abs. 1 S. 2, 3 BGB, § 2 Nr. 13 BetrKV auf den Mieter umlegen können, den Selbstbehalt aber in voller Höhe allein tragen müssten.
Teilerfolg in Sachen Umlageschlüssel
Einen Teilerfolg errang der Kläger indes mit seinem Hilfsantrag, gemäß § 16 Abs. 2 S. 2 WEG einen abweichenden Umlageschlüssel für die Verteilung des Selbstbehalts zu erreichen. Aber: Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Durchsetzung einer für ihn günstigen Kostenverteilung durch gerichtlichen Beschluss bestehe nur, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Schließlich habe der Gesetzgeber mit dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel zugunsten einer praktikablen Verwaltung eine pauschalierende und Rechtsklarheit schaffende Regelung getroffen, bei der Unbilligkeiten im Einzelfall hingenommen worden seien.
Der Einzelfall entscheidet
Ob solche schwerwiegenden Gründe vorliegen, muss im Einzelfall unter Würdigung der Gesamtumstände entschieden werden. Der Senat selbst konnte das in diesem Fall mangels Feststellungen in den Tatsacheninstanzen nicht vornehmen und hat den Rechtsstreit daher an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Als sogenannte „Segelanweisung“ hat der Bundesgerichtshof dem Landgericht mit auf den Weg gegeben, eine unbillige Belastung des Klägers könne in Betracht kommen, wenn die Ursache für das Auftreten der Leitungswasserschäden im Bereich der Wohneinheiten in dem Leitungsnetz selbst angelegt wäre. Eine unbillige Belastung scheide aber aus, wenn die Ursache bei gleicher Leitungsqualität in einem unterschiedlichen Nutzungsverhalten läge. Im Übrigen sei das Berufungsgericht nicht an den (Hilfs-)Antrag des Klägers (Differenzierung nach Sondereigentum Wohnen/Gewerbe) gebunden, sondern könne – sofern erforderlich – eine Verteilungsregelung nach billigem Ermessen treffen, die dem Rechtsschutzziel des Klägers Rechnung trägt.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs ist praxisgerecht, indem es eine unterschiedliche Behandlung der Schäden im Bereich des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums mit möglichen Abgrenzungsschwierigkeiten vermeidet und dem vom Schaden betroffenen Miteigentümer das Risiko in Höhe der Selbstbeteiligung nicht alleinig zuweist.
Unbillige Ergebnisse unter den Miteigentümern können bei Vorliegen schwerwiegender Gründe durch eine sachgerechte Kostenverteilungsregelung vermieden werden.
