Recht & Urteil

BGH-Urteil zum Regress des Inhaltsversicherers gegen Vermieter

Fitnessstudio in Flammen! Zahlt der Vermieter?

 

Eine Gebäudeversicherung – so die allgemeine Rechtslage – kann einen Mieter nicht in Regress nehmen, wenn er durch leichte Fahrlässigkeit einen Gebäudeschaden verursacht. Ein Vermieter aber kann im gleichen Fall durchaus von seinem Mieter belangt werden. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) in einem jüngst entschiedenen Rechtsstreit festgestellt (Urteil vom 12. Dezember 2012, Az.: XII ZR 6/12).

 

Schaden durch Brandstiftung

Die Vermieterin eines Wohn- und Geschäftshauses im Baden-Württemberg hatte eine Firma mit der Flachdachsanierung des Gebäudes beauftragt. Zu diesem Zweck lagerte die Firma Styroporplatten in der öffentlich zugänglichen Tiefgarage des Gebäudes ein. Wenige Tage später zündete ein Brandstifter diese Platten an, das Feuer breitete sich aus, und in der Folge wurden auch die über der Garage liegenden Mieträume eines Fitnessstudios sowie dessen Einrichtung beschädigt. Das Inventar des Studios war im Rahmen einer Geschäftsversicherung unter anderem gegen die Risiken Feuer, Einbruch, Diebstahl und Leitungswasser versichert. Außerdem bestand eine Betriebsunterbrechungsversicherung. Zum Abschluss dieser Versicherungsverträge war der Mieter mietvertraglich verpflichtet.



Nebenpflichten verletzt?

Die Versicherung des Fitnessstudios regulierte den Schaden und leistete etwa 71.000 Euro. Anschließend verlangte sie von der Vermieterin Schadenersatz. Begründung: Sie habe durch die Duldung der Styroporplatten in der Garage mietvertragliche Nebenpflichten verletzt. Eine entsprechende Klage der Versicherung wurde zwar vom Landgericht in erster Instanz abgewiesen, doch vor dem Oberlandesgericht und vor dem BGH, der als letzte Instanz angerufen wurde, bekam sie Recht: Die Vermieterin muss Schadenersatz leisten.  
 


BGH nimmt Vermieter in die Pflicht

Die Begründung des BGH: Die Sanierungsfirma habe mit der Einlagerung der Styroporplatten gegen die Garagenverordnung Baden-Württemberg verstoßen und damit Brandlast sowie Brandgefahr erhöht. Dieses Verschulden ist der Vermieterin zuzurechnen, da die Firma als ihr Erfüllungsgehilfe tätig gewesen sei. Dabei spielt es auch keine Rolle, dass ein Brandstifter am Werk gewesen sei – ebenso wenig wie die Tatsache, dass die Vermieterin im Mietvertrag ihre eigene Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt hatte. Und: Ein Regressverzicht des Versicherers wurde vom BGH für Fälle wie diesen ausgeschlossen.

 
AVW Gruppe: Bedingungswerk prüfen und Verkehrssicherungspflichten nachkommen!

Die Entscheidung des BGH, so Wolf-Rüdiger Senk von der AVW Unternehmensgruppe, sei im Ergebnis vertretbar. Vermieter müssten sich darauf einstellen, im Schadenfall von den jeweiligen Versicherern ihrer Mieter in Anspruch genommen zu werden – und zwar auch schon in Fällen leichter Fahrlässigkeit, ohne dass mietvertragliche Beschränkungen auf grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz hier helfen würden. Das aber sei insofern unkritisch, weil eine derartige Inanspruchnahme in aller Regel über die Haus- und Grundeigentümer-Haftpflichtversicherung abgedeckt sei – vorausgesetzt, das zugrunde liegende Bedingungswerk ist von entsprechend qualifizierten Spezialisten erstellt worden, so dass sich keine gefährlichen Deckungslücken auftun können. Senk rät, das einmal genau zu überprüfen – und bietet dafür die Unterstützung der AVW-Experten an.

 
„Um den geschilderten Auseinandersetzungen zu entgehen, sollte man als Vermieter intensiv auf seine Verkehrssicherungspflichten achten“ rät Wolf-Rüdiger Senk. „Dazu gehört auch die Beseitigung von brennbarem Inventar, das von Mietern in allgemein zugänglichen Bereichen gelagert wird. Nur so kann man im Schadenfall den deckungsgefährdenden Vorwurf des Haftpflichtversicherers vermeiden, man habe gegen seine vertraglichen Obliegenheiten verstoßen.“